分譲型の土地付きで太陽光発電所って本当に儲かるのか？
2012年の7月に全量買取制度が施行されて以来、10ｋW以上の太陽光発電の導入すること、つまり、産業用太陽光発電が大流行しています。これは、当サイト内で何度もお伝えしていることですが、電力の高価格での買い取り保証を目当てに、投資として太陽光発電に参入する人が増えていることを意味します。
ソフトバンクや日本郵政、オリックスやJRなどの大企業から、各種ファンド、自治体や町内会、中小企業からサラリーマンや公務員まで本当に幅広い層の人たちが投資しています。日本郵政やJRなどは元々も所有していた遊休土地や倉庫、建物の屋上などに設置して運営していくことがメインですが、オリックスやソフトバンクなどは地方に土地を購入したり、一般住宅の屋根上を借りたりして参入しています。
この傾向は、全量買取制度の買取優遇が手厚い2014年度～2015年度まで、引き続き拡大していくことが想定されています。
矢野経済研究所資料より出典
※当初は、このように予測しましたが、2014年9月25日の九電ショック以降情勢が変わっています。産業用太陽光発電に参入できるエリアが既に限られてきており、優遇措置も今年度いっぱいで終わりそうになっているわけです。もちろん、参入できるのであれば、いかに記載しているメリットやデメリットは変わらないのですが、そもそも参入できるのかという点が焦点になってきています。→九電が新規買取を中止！今後どうなるか？｜太陽光発電アドバイザー公式情報サイト
※※年度内導入を検討の方へ※※
2016年度（平成28年度）買取価格の適用を受けての太陽光発電導入は、すでに受付を終了しました。今後検討される方については、2017年度以降の固定価格買取制度が適用となります。どう検討していけばよいか、下記ページをご覧頂けるとスムースですので、ご参照ください。
産業用で太陽光発電は個人でもメリットあるか
実際に当サイトでも産業用太陽光発電について、いろいろとメリットを記載してきました。
特に買い取り価格が大きかった2012年度40円税別/ｋW、2013年度36円税別/ｋWに引き続き、2014年度は、32円税別/ｋWと優遇期間が継続しているは魅力です。詳しくは、以下のページをご覧いただきたいですが、ここでもどうして産業用太陽光発電がこんなに広がっているかをまとめておきます。
- 太陽光発電は、年利10％を超える投資だから
- 全量買取制度という国の制度によって守られた投資だから
- ローリスクハイリターンの投資だから
- 手間がかからない安心の投資だから
- 向こう20年間にわたる長期間の収入予測が立つから
- お金がなくても融資を利用できるから
- こんなに得になるのは今の短い間にはじめた人だけだから
【参照ページ】
不動産がない人は産業用太陽光発電に参入できないのか
2013年度のはじめころまでは、当サイトでも産業用太陽光発電をおススメするのは、一定以上の規模（およそ15坪＝50㎡以上）の遊休土地や屋根などを所有し、かつ「現金資産があるか」か「金融機関から融資を受ける資格がある人」に限定されたものでした。なぜなら、土地や屋根など太陽光パネルを設置できる不動産を所有していなければ、どうあがいても太陽光発電を購入することができなかったからです。
また、土地を買って太陽光発電を導入するという方も少なからずいたのですが、「太陽光発電に適した土地」かつ「安くシステムを設置してくれる安心の業者」がいる場所を、 探して投資としての費用対効果を高く参入するのは、非常に大変な作業でした。
安くて「太陽光発電に適した土地」かつ「安くシステムを設置してくれる安心の業者」がいる場所、なんていうのは日本国中いくらでもあるのですが、これらを当てもなく探すのは雲を掴むような途方もない事柄です。
膨大な地方の不動産情報と太陽光発電業者の情報を取得して、それぞれの見積もりやシミュレーションを取って比較検討する。無限ループのような本当に大変な作業ということができるでしょう。
だれでもできる土地付きの太陽光発電所の分譲
そこで現れたのが、分譲型の太陽光発電所です。さらに、普通に一つの土地の上に一つの発電所というものだけではなく、太陽光発電に適した土地を仕入れて、大量の太陽光発電を設置し、一定ブロックずつ土地と太陽光発電をセットで販売する、分割型分譲太陽光発電所も登場しました。分譲型のうち小さなブロックに区切って販売する分割型の太陽光発電所は、2014年度以降新規で設備認定を受けることはできなくなりましたが、以前設備認定を受けたものや普通の分譲型はまだまだ流通が盛んです。
分譲型の太陽光発電所は、価格的には1,000万円程度の規模から販売していて、設置場所もメーカーも本当にさまざまなものがあります。基本的にどれもメンテナンスまでセットで販売しているので、仮に遠方であっても特に手間をかけることなく、購入・維持管理することが可能です。しかし、運営する販売・運営する業者は、旬なビジネスなだけに、 玉石混交なので、しっかりと見極めなければいけません。
まだあまり聞かないですが、少なくともこれから数年のうちに、分譲型の太陽光発電で損した！という失敗談が出てくるのは間違いないでしょう。なぜなら、太陽光発電所を分譲して、その後も管理・メンテナンスしてくれる業者が、しっかりしているからこそ、成り立つ仕組みだからです。
土地付き分譲型太陽光発電投資とは？
分譲型の土地付き太陽光発電投資とは、土地と太陽光発電システム一式がセットになったものを購入することを言います。
分譲会社は、別途仕入れた土地に太陽光パネルを大量に購入・設置して、系統連結して発電した電力を全量買取してもらう仕組みを作ったのちに、その土地の権利と太陽光発電システムを一式で投資家の方に販売するというものです。完成形で引き渡されるものもあれば、建築前に購入する場合もあります。そして、ほとんどの物件で、メンテナンスや保守・管理がセットになっています。 （場合によっては土地は賃貸で扱っているところもあります。）
土地付き分譲型太陽光発電のメリットとデメリット
土地付きの太陽光発電所を分譲で購入するメリットは、通常の産業用太陽光発電のメリットと同じです。あとで、上記のまとめを再度記載しておきます。
唯一、自己所有の土地や建物に設置する場合との違いは、メンテナンスなど維持管理もセットになっていて安心、ということ、不動産を持っていない人も参入できるということで、あとは、基本的に変わりありません。
土地付き太陽光発電所経営のメリット
- 太陽光発電は、年利10％を超える投資だから
- 全量買取制度という国の制度によって守られた投資だから
- ローリスクハイリターンの投資だから
- 手間がかからない安心の投資だから
- 向こう20年間にわたる長期間の収入予測が立つから
- お金がなくても融資を利用できるから
- こんなに得になるのは今の短い間にはじめた人だけだから
土地付きの太陽光発電所を分譲で購入するデメリット
- 最低1,000万円程度の初期費用がかかる
- 遠方だと管理・メンテナンスが人任せになる
- よい業者を選別することが難しい
- 土地も併せて購入するためにより高額になる
以上のように、管理メンテナンスが業者任せになるということが一番のネックになってくるかと思います。逆にきちんと信頼できる業者さえ見つかれば、それらはすべてクリアになるといってよいでしょう。なぜなら、投資で初期費用がかかるのは当たり前のことであり（それを投資というから）、投資判断をする際に土地へかけた費用も含めて判断するため、土地の費用が投資費用に含まれているから金額が高額になることはあまり関係ないからです。
※このことは、「見極め方」のところで詳述します。
※あられや雹、大雨や風など自然災害に対しては保険で対応しています。
※保険については、セットですが太陽光発電の損害保険についても参照ください。
土地付き分譲型太陽光発電所の見極め方
太陽光発電アドバイザーとして、分譲型の太陽光発電を導入する際に注意すべきことをまとめました。
それぞれの項目について確認いただけたらと思います。
- 年利回り＝収支計画
- メンテナンス計画・保守態勢
- 業者が本当に信頼できるか
年利回り＝収支計画
導入費用あたり毎年どれだけの利回りを得ることができるかということです。
概ね10％前後の利回りで販売されています。
この利回りは当然高ければ高いほどよいのは間違いありません。
しかし、机上の空論で実際に運用された際に実現できなければ、まったく意味がありません。
そういう意味では、きちんと実現できて、かつできるだけ高い利回りを求めることが必要になります。
土地付き分譲型の太陽光発電所の場合、初期費用＝販売価格は以下の要素で成り立っています。
- 土地代
- 太陽光発電システム代金+工事費用
- 販売・管理費用
- 土地の売買などに係る税金などの諸経費
- 分譲会社の利益
太陽光発電所の開発には、分譲案件を何件も作るので、一般の人が産業用太陽光発電の導入するのとは、くらべものにはならないくらい大規模になります。そのため、システム代金や工事費は当然大幅に安くなりますが、土地に関する費用のほかは、ほとんど変わらない程度の費用がかかります。
さらに、土地代は別途余分にかかるので、費用対効果という側面から考えると、通常の産業用太陽光発電と同等レベルか少し下がると考えるのがよいといえるでしょう。
以上の背景から、分譲型の太陽光発電を導入する基準は、
想定運用利益 ÷ 初期費用 ＝ 10％ ±2％
ということがいえるでしょう。
これよりも大幅に大きな数値になる場合は、発電シミュレーションの想定が甘すぎるか、詐欺的な販売会社である可能性が出てきます。逆に、これよりも数値が低い場合は、もっとよい案件があるので、スルーしてよい案件ということができるでしょう。
メンテナンス計画・保守態勢
当サイトでは、何度も繰り返しお伝えしておりますが、太陽光発電は導入して「終わり」の投資ではありません。導入して10年で初期費用を回収して、さらに10年で利益を大きくしていく、長期的な視点が必要になる投資です。太陽光パネルは屋外に設置されるため、常に野ざらしの状態にあり、定期的なメンテナンスや自然災害に対する備えもしないといけません。
そのため分譲型の太陽光発電の場合、メンテナンスや保険もパックとなっていることが多いです。その内容や費用も比較検討して、よりよいものにしていくことが大切です。※太陽光発電とメンテナンスも参照ください。
業者が本当に信頼できるかどうか？
上記のとおり、長期間にわたって収益をあげる仕組みのため、入り口＝販売業者を見極める必要があります。向こう1年、2年の話であればよいのですが、10年20年の付き合いとなると、 きちんとよい業者と付き合うことは必須の課題ということができるからです。先にもお伝えしましたが、太陽光発電所の分譲は「旬なビジネス」であり、業者もさまざまあることから、きちんとよい業者を見極めることが必要になります。
よい業者を見極めるポイント
- 嘘をつかない
- 根拠をしっかりと提示してくれる
- 売り込みが激しくない
- 強引な営業をしない
- 営業マンが誠実
- 万が一のリスクに備えている
得に、最後の万が一のリスクに備えているは、企業体として存続していくことが必須のこのビジネスにおいては、決定的に大切な事柄になります。なぜなら、自社が倒産してしまっては、お客さんの面倒を見ていけないからです。分譲利益だけではなく、運営していくための利益をきちんと確保しているのかを確認するようにしてください。
例えば、維持費やメンテナンス費用はすべて分譲利益に含まれます、というカタチであれば、当然将来にわたって収益を得ることができず、企業が存続していくことはできないということが見込まれます（もちろん、太陽光発電所の分譲以外の収益源があれば別ですが）
きちんとメンテナンス費用をとっているか、あるいは別の収益源があるのかをしっかりと確認しておくようにしましょう。
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